보금자리론 대출 한도 계산법 – KB시세·LTV·DSR 완벽 시뮬레이션(2025)

 내 집 마련을 앞두고 보금자리론 대출을 고민한다면, 가장 먼저 궁금해지는 것이 바로 "내가 받을 수 있는 주택담보대출 한도"일 것입니다.

 

하지만 대출 한도는 단순히 집값만으로 정해지지 않습니다.
실제로는 KB시세, LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 여러 기준이 복합적으로 작용해 한도가 결정됩니다.

 

이번 글에서는 보금자리론 한도를 결정하는 핵심 요소부터 실제 한도 계산 과정까지, 꼭 알아야 할 실무 정보를 확인해 보실 수 있습니다. 

 

 

목차

• 1 보금자리론 대출 한도 산정의 기본 구조 – “KB시세”의 역할
• 2 대출 한도의 첫 번째 관문 – “LTV(주택담보인정비율)” 완벽 이해
• 3총부채원리금상환비율(DSR)과 소득의 영향 – “DSR” 심층 분석
• 4 보금자리론 대출 한도 시뮬레이션과 꿀팁 – “한도 계산” 방법

 

 

1. 보금자리론 대출 한도 산정의 기본 구조 – “KB시세”의 역할

  보금자리론의 대출 한도를 계산할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 주택의 시가입니다.

이때 기준이 되는 대표적인 지표가 바로 KB시세입니다.

KB시세란 KB국민은행에서 산정하는 아파트, 연립, 다세대와 같은 주택의 실거래가와 시세 평가 금액을 반영한 시세로, 실제 금융기관에서 대출 심사 시 주택의 가치를 평가할 때 표준으로 사용합니다.

보금자리론은 주택의 KB시세 또는 실거래가 중 낮은 금액을 기준으로 대출 한도를 산정합니다.

예를 들어, 아파트 매매가가 4억 원이지만 KB시세가 3억 8천만 원이라면, 대출 한도 산정은 3억8천만 원을 기준으로 이뤄집니다.

따라서 대출을 준비할 때는 반드시 KB 부동산시세 조회나 금융기관 대출 상담을 통해 실제 적용될 시세를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

KB시세는 온라인을 통해 간편하게 확인해 보실 수 있으며, 은행사 모바일 앱을 통해 간단한 본인인증 후 대출 상담을 받아보실 수 있습니다. 

 

 

2. 대출 한도의 첫 번째 관문 – “LTV(주택담보인정비율)” 완벽 이해

 주택 시세가 결정되면, 그다음 단계는 LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)입니다.

LTV는 금융기관이 주택 가치를 담보로 설정할 때 적용하는 대출 비율을 말합니다.

2025년 기준, 보금자리론의 LTV는 최대 70%까지 허용되지만, 개인의 보유 주택 수, 주택 가격, 대출 목적(매매, 전환 등)에 따라 다소 달라질 수 있습니다.

예를 들어, KB시세가 4억 원인 아파트라면, LTV 70% 적용 시 최대 2억 8천만 원까지 대출이 가능합니다.

다만, 무주택자, 신혼부부, 다자녀 가구 등은 정책에 따라 추가 우대 LTV를 적용받을 수 있으므로, 본인의 조건에 맞는 기준을 확인해야 합니다. 

본인에 해당하는 LTV 기준은 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융 모바일 앱을 통해 확인해 보실 수 있습니다. 

 

 

3. 총부채원리금상환비율(DSR)과 소득의 영향 – “DSR” 심층 분석

 LTV가 주택 가격에 따라 대출 한도를 결정한다면, DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 신청인의 소득과 기존 대출 상황을 기준으로 한도를 최종적으로 제한하는 장치입니다.

DSR은 한 해 동안 갚아야 할 모든 부채(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 원리금 상환액이 연 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 규제입니다.

2025년 현재, 보금자리론의 적용 DSR 한도는 60%가 일반적입니다. 즉, 연 소득이 5천만 원이라면, 연간 모든 대출 원리금 상환액이 3천만 원(5천만 원 x 0.6)을 넘지 않아야 합니다.

기존 신용대출이나 자동차 할부, 학자금 대출 등이 많을수록, 실제 보금자리론 한도는 더 줄어들 수 있습니다.

따라서 대출 신청 전에는 반드시 본인의 연 소득, 기존 부채 현황, 원리금 상환액을 확인하고, DSR 계산기를 활용해 예상 한도를 미리 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.

 

DSR 계산기는 KB스타뱅킹 홈페이지 혹은 모바일앱에서 확인해 보실 수 있습니다. 

 

 

4. 보금자리론 대출 한도 시뮬레이션과 꿀팁 – “한도 계산” 방법

 먼저, KB시세를 조회해 주택 가치를 확인합니다.

예를 들어, KB시세 4억 원의 아파트를 매입한다고 가정해 보겠습니다.

LTV 70% 기준, 2억 8천만 원이 1차 최대한도입니다.

 

다음으로, 본인과 배우자의 연 소득, 기존 대출 원리금 상환액을 기준으로 DSR 60%를 적용합니다.

 

만약 연 소득이 6천만 원, 기존 대출이 없다면 연간 3천6백만 원까지 원리금 상환이 가능하므로, 매월 약 300만 원 한도 내에서 대출받을 수 있습니다.

이렇게 한도 시뮬레이션을 해보면, 실제로는 LTV와 DSR 중 더 낮은 한도가 최종 대출 가능액으로 결정됩니다.

필요하다면 주택금융공사나 은행의 전문가 상담을 활용해, 맞춤 한도와 금리, 상환 계획까지 점검해 보실 수 있습니다. 

 

 

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